37 Prozent in 15 Monaten: Wie der Iran-Krieg Schweizer Immobilienaktien zur heissesten Anlageklasse Europas gemacht hat

Zürich, 13. April 2026. Es war ein unscheinbarer Donnerstag im Januar 2025, als die Aktie der Swiss Prime Site auf der Schweizer Börse SIX ein neues Allzeithoch markierte. Kaum jemand beachtete es damals. Inzwischen ist der Rally nicht mehr zu übersehen: Der SXI Real Estate Funds Broad Index, das wichtigste Barometer für kotierte Schweizer Immobilienaktien und -fonds, hat seit Anfang 2025 um 37 Prozent zugelegt – mehr als jeder vergleichbare europäische Index, mehr als Gold im gleichen Zeitraum, und deutlich mehr als der Swiss Market Index (SMI), der im selben Zeitraum rund 4 Prozent im Plus liegt (Quelle: SIX Swiss Exchange, Stand 11. April 2026).

Die überraschendste Erkenntnis dabei: Der grösste Treiber dieser Rallye ist kein Schweizer Phänomen. Es ist ein Krieg.

Darum geht's

• Schweizer Immobilienaktien haben seit Anfang 2025 um 37 Prozent zugelegt – der stärkste Anstieg unter vergleichbaren europäischen Anlageklassen.
• Treiber ist nicht allein der Immobilienmarkt selbst, sondern eine globale Flucht in stabile Währungen und stetige Erträge – ausgelöst durch den Iran-Krieg und den Ölpreisschock.
• Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins im März 2026 auf 0,25 Prozent gesenkt – was kotierte Immobilienvehikel gegenüber Obligationen attraktiver macht.
• Experten warnen: Bei aktuellen Bewertungsprämien von teils über 30 Prozent auf den Nettoinventarwert (NAV) ist Vorsicht geboten – die Markterwartungen könnten sich als zu optimistisch erweisen.

Flucht in den Franken: Was den Boom antreibt

Um den Höhenflug zu verstehen, muss man rund 4'000 Kilometer von Zürich entfernt beginnen: in der Strasse von Hormuz. Seit dem Ausbruch des Iran-Krieges im Februar 2026 – und der anschliessenden Eskalation, über die wir zuletzt am 11. April berichteten – sind die globalen Energiemärkte in Aufruhr. Rohöl notiert wieder über 100 US-Dollar pro Barrel (BBC, 13. April 2026). Die Inflation in der Eurozone hat wieder angezogen. Und institutionelle Investoren suchen fieberhaft nach dem, was sie in solchen Zeiten immer suchen: Stabilität, Kontinuität, Währungssicherheit.

Der Schweizer Franken bietet all das. Und mit ihm – gleichsam als doppelte Absicherung – Schweizer Immobilienaktien. «Wir sehen eine klare Nachfrageverschiebung von europäischen Staatsanleihen und Rohstoffwerten hin zu CHF-denominierten Realwerten», sagt Donato Scognamiglio vom Immobilienberatungsunternehmen IAZI (Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien). «Das ist zu einem erheblichen Teil nachfragegetrieben, nicht fundamentalgetrieben.»

Diese Unterscheidung ist entscheidend. Denn der eigentliche Schweizer Wohnungsmarkt liefert zwar nach wie vor solide Zahlen – die Leerstandsquote lag Ende 2025 bei 1,08 Prozent, einem historischen Tiefstwert (Bundesamt für Statistik, Februar 2026) – aber er erklärt allein keinen Rally von 37 Prozent in 15 Monaten. Was den Unterschied macht, ist die globale Suche nach sicheren Häfen.

Die SNB als stiller Komplize

Dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) im März 2026 den Leitzins auf 0,25 Prozent gesenkt hat, ist der zweite grosse Faktor. In einem Umfeld tiefer Zinsen verlieren Obligationen relativ an Attraktivität. Kotierte Immobilienfonds und -aktien, die regelmässige Ausschüttungen bieten, erscheinen dagegen plötzlich wie eine günstige Alternative zu sicheren, aber kaum rentierenden Staatsanleihen.

Der Mechanismus ist simpel, aber wirkungsvoll: Wenn eine zehnjährige Schweizer Bundesobligation 0,6 Prozent Rendite abwirft, und ein Immobilienfonds wie der UBS Swiss Mixed Sima eine Ausschüttungsrendite von rund 2,1 Prozent bietet (Quelle: UBS Asset Management, Q1 2026), dann wandert Kapital. Und das tut es seit Monaten – in grossen Mengen.

Die SNB hat damit, ohne es explizit zu beabsichtigen, den Boden für die Rally bereitet. Ihre Absicht war es, die Frankenstärke zu bekämpfen und die exportorientierte Industrie zu schützen. Der Nebeneffekt ist eine Neubewertung von Realwerten, die nun in manchen Segmenten Züge einer Überhitzung zeigt.

Europäischer Kontext: Warum die Schweiz heraussticht

In Deutschland und Frankreich sieht die Lage fundamental anders aus. Der deutsche Wohnungsmarkt leidet weiterhin unter den Nachwehen des Zinsschocks von 2022/2023: Viele Projektentwickler sind überschuldet, der Neubau hat sich halbiert, und die grossen kotierten Immobilienkonzerne wie Vonovia haben ihre Dividenden drastisch gekürzt. Der FTSE EPRA Europe-Index, der europäische Immobilienaktien abbildet, liegt seit Anfang 2025 rund 9 Prozent im Minus (MSCI/EPRA, April 2026).

Der Kontrast zur Schweiz könnte kaum grösser sein. Mehrere strukturelle Faktoren erklären die Outperformance: Erstens ist der Schweizer Frankenkurs ein eigenständiger Puffer gegen Inflation und geopolitische Turbulenzen. Zweitens ist die Regulierung stabiler und weniger anfällig für politische Eingriffe wie Mietendeckel, die in Berlin oder Wien die Ertragslage belasten. Drittens haben Schweizer Immobilienvehikel historisch tiefere Verschuldungsgrade als ihre europäischen Pendants.

«In Europa suchen institutionelle Investoren stabile Cashflows in stabiler Währung. Die Schweiz bietet beides – und wird dafür mit einer Prämie belohnt», erklärt Nathalie Palladitcheff, Präsidentin von Ivanhoé Cambridge Europe, gegenüber dem Economist (April 2026).

Doch genau diese Prämie wird zur Schlüsselfrage. Denn inzwischen werden viele Schweizer Immobilienfonds mit einem Agio – einer Prämie auf den Nettoinventarwert – von 20 bis 35 Prozent gehandelt. Das heisst: Wer heute in den CS REF Interswiss oder den Swisscanto Immobilien Schweiz investiert, zahlt für einen Franken realen Immobilienwerts zwischen 1.20 und 1.35 Franken. Das ist historisch aussergewöhnlich hoch – und war in der Vergangenheit oft ein Vorbote von Korrekturen.

Die Bewertungsfrage: Wie weit kann der Höhenflug noch gehen?

Historisch lag das durchschnittliche Agio kotierter Schweizer Immobilienfonds bei rund 15 bis 18 Prozent (IAZI, historische Daten). Der heutige Stand von 28 Prozent im Durchschnitt – mit einzelnen Fonds deutlich darüber – markiert eine Ausreissersituation, die zuletzt kurz vor der Covid-Korrektur im Frühjahr 2020 ähnlich ausgeprägt war. Damals fiel das Agio innerhalb von sechs Wochen um fast 20 Prozentpunkte.

Das bedeutet nicht zwingend, dass eine Korrektur unmittelbar bevorsteht. Aber es zeigt, wie sensibel das aktuelle Bewertungsniveau für externe Schocks ist. Sollte die SNB – entgegen der Erwartungen – den Leitzins früher als geplant wieder anheben, würden die Spreads zwischen Immobilien- und Obligationenrenditen schrumpfen. Oder: Sollte sich die Lage im Persischen Golf schneller beruhigen als erwartet und Kapital wieder in risikoreichere Anlagen fliessen, könnten die Zuflüsse in Schweizer Immobilien abrupt abbrechen.

Dass die Verhandlungen zwischen den USA und dem Iran in Islamabad am Wochenende ergebnislos geblieben sind und Washington nun eine Seeblockade iranischer Häfen ankündigt, deutet vorerst auf das Gegenteil hin: Die geopolitische Risikoprämie bleibt hoch, was den sicheren Hafen Schweiz weiter stützt. Doch Geopolitik ist per Definition unberechenbar.

Wohnungsknappheit als Fundament – aber kein Allheilmittel

Jenseits der Kapitalmarkttreiber gibt es einen echten fundamentalen Rückenwind: Die Schweizer Wohnungsknappheit ist strukturell und ungelöst. Die Bevölkerung ist seit 2020 um rund 4 Prozent gewachsen (Bundesamt für Statistik, 2026), während die Bautätigkeit hinter dem Bedarf zurückbleibt. Baurechtliche Hürden, knappe Fachkräfte und gestiegene Materialkosten – auch durch den Energiepreisschock des Iran-Krieges – haben das Neubauvolumen gedämpft.

In den Metropolitanregionen Zürich, Genf und Basel ist die Leerstandsquote derart tief, dass selbst bei einer Prämienkorrektur an den Börsen die zugrunde liegenden Immobilienwerte kaum unter Druck geraten dürften. «Der physische Markt ist fundamental gesund. Das Problem ist nicht die Immobilie – das Problem ist der Preis, den man heute an der Börse dafür bezahlen muss», formuliert es Scognamiglio von IAZI prägnant.

Das grosse Bild: Wenn der sichere Hafen zum Risiko wird

Es gibt eine historische Parallele, die nachdenklich stimmt. In den späten 1980er-Jahren erlebten Schweizer Immobilien eine ähnliche Kombination aus Tiefzinsen, globalem Kapitalzufluss und scheinbar unzerstörbaren Fundamentaldaten. Der damalige Crash – die Schweizer Immobilienkrise der frühen 1990er, die mehrere Kantonalbanken an den Rand des Ruins brachte – war nicht durch schlechte Fundamentaldaten ausgelöst worden, sondern durch das abrupte Ende des günstigen Zinsumfelds.

Die Lage heute ist nicht identisch: Schweizer Immobilienfonds sind deutlich konservativer verschuldet als damals, und die Regulierung ist strikter. Aber das Grundmuster ist das gleiche: Wenn eine Anlageklasse zum Sammelbecken für globales Sicherheitskapital wird, akkumuliert sie eine Art verstecktes Risiko – das Risiko, dass dieses Kapital irgendwann abgezogen wird.

Was macht das für Schweizerinnen und Schweizer, die in der dritten Säule oder im freien Vermögen in Immobilienfonds investiert sind? Zunächst eine sachliche Bestandsaufnahme: Die Rally der letzten 15 Monate ist nicht primär durch steigende Mieteinnahmen oder sinkende Leerstände getrieben worden – sie ist durch externe Faktoren angetrieben, die ausserhalb der Kontrolle der Fondsmanager liegen. Wer einen 3a-Check macht oder seine Vorsorgeinvestitionen überdenkt, sollte diese Unterscheidung im Hinterkopf behalten – und auch den Blick auf die Diversifikation im eigenen Vorsorgedepot werfen, etwa zwischen kotierter und direkter Immobilienanlage.

Kurzfristig spricht die geopolitische Gemengelage weiter für den sicheren Hafen Schweiz: Die gescheiterten Verhandlungen in Islamabad, die US-Blockade iranischer Häfen, der Ölpreis wieder über 100 Dollar – all das hält das Risikoaversion der globalen Märkte hoch. Mittelfristig aber gilt: Jeder Frieden im Nahen Osten, jede Zinserhöhung der SNB, jede Normalisierung der Kapitalflüsse könnte die Bewertungsprämien rasch komprimieren. Der sichere Hafen Schweizer Immobilienaktien birgt im Moment ein Paradox: Je sicherer er erscheint, desto teurer wird er – und desto grösser wird die Fallhöhe.

Der Rally von 37 Prozent seit Anfang 2025 steckt also eine doppelte Wahrheit: Sie reflektiert echte Qualität – und reale Überbewertung. Beides gleichzeitig zu verstehen ist die Aufgabe, die Märkten, Investoren und Regulatoren in den kommenden Monaten bevorsteht.

Quellen

• NZZ: «Schweizer Immobilienaktien: Überflieger in unsicherer Zeit», 13. April 2026
• SIX Swiss Exchange: SXI Real Estate Funds Broad Index, Performance-Daten, Stand 11. April 2026
• Bundesamt für Statistik (BFS): Wohnungsbestand und Leerstandsquoten, Februar 2026
• IAZI (Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien): Agio-Statistiken kotierter Immobilienfonds, historische Reihen
• UBS Asset Management: Factsheet CS REF und Swiss Mixed Sima, Q1 2026
• MSCI/EPRA Europe Real Estate Index, Performance-Bericht April 2026
• BBC News: «Oil back above $100 as US to blockade Iranian ports after peace talks fail», 13. April 2026
• The Economist: «Safe Havens in an Unsafe World», Interview Nathalie Palladitcheff, April 2026
• Schweizerische Nationalbank (SNB): Geldpolitische Lagebeurteilung März 2026